高齢者が自宅や土地を処分して生活費に充てることを考えるとき、「誰に何を相談すればいいのか」が最初の壁になります。不動産の売却は不動産会社、税金は税理士、相続や遺言は行政書士や司法書士と、関わる専門家が分かれているため、準備なしで相談に行くと話が前に進みません。この記事では、埼玉県にお住まいの高齢者ご本人またはご家族が、不動産処分と生活費の相談を円滑につなげるために、事前に何を整理しておくべきかを具体的に説明します。 関連する内容は「行政書士へのオンライン相談で書類を安全に共有する準備｜チェックリストと手順ガイド」でも解説しています。
相談前に整えておくべき3つの要点
- 手元にある不動産の情報（所在地・名義・ローン残高の有無）を書き出す
- 処分の目的（老人ホームへの入居費、日常の生活費、介護費用など）を言葉にしておく
- 相続・遺言・税金・登記・売却それぞれに関わる専門家の役割を把握し、最初の窓口を決める
1. なぜ「準備」が先に必要なのか
不動産を処分して生活費を確保したいという相談は、一人の専門家だけでは完結しません。売却か賃貸か、名義は誰か、税金はいくらかかるか、遺言と矛盾しないかなど、複数の論点が重なるため、準備なしで相談すると「まず別の専門家に聞いてください」と言われる場面が生じます。
また、高齢者ご本人の判断能力が将来低下した場合、財産の処分が法律上できなくなる可能性があります（民法の規定上、成年被後見人が行った法律行為は取り消しの対象となり得ます）。元気なうちに方針を固め、必要な書類を整えておくことが、後のトラブルを防ぐ最も確実な対策です。
成年後見制度と財産処分の関係
成年後見制度は、判断能力が不十分になった人の財産を保護する制度です（民法第7条以下）。後見開始の審判がなされると、本人が単独で不動産を売却することは原則としてできなくなります。売却や贈与を考えているなら、判断能力が十分なうちに動くことが前提となります。
2. 相談前に確認しておく不動産の情報
専門家への相談をスムーズに進めるために、次の情報を事前に整理します。書類の原本がなくても、分かる範囲で書き出しておくだけで相談の質が大きく変わります。
| 確認項目 | 確認方法・参照先 |
|---|---|
| 不動産の所在地と地番・家屋番号 | 固定資産税の納税通知書、または法務局で取得できる登記事項証明書 |
| 名義人（所有者） | 登記事項証明書の「権利部（甲区）」欄 |
| 抵当権・住宅ローンの有無 | 登記事項証明書の「権利部（乙区）」欄、金融機関の残高証明書 |
| 固定資産税評価額 | 毎年4〜6月頃に市区町村から届く固定資産税の課税明細書 |
| 取得時期・取得費用 | 売買契約書、建築請負契約書など（譲渡所得税の計算に使用） |
| 共有者の有無 | 登記事項証明書。共有の場合は全員の同意が売却に必要 |
登記事項証明書の取得方法
登記事項証明書は、全国の法務局・地方法務局で取得できます。埼玉県内であれば、さいたま地方法務局およびその出張所が窓口です。オンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも取得申請が可能で、郵送で受け取ることができます。取得手数料は1通600円（窓口）または500円（オンライン・郵送）です（法務局の公表情報に基づきますが、最新の手数料は法務局へご確認ください）。
3. 処分の目的と生活費の見通しを言葉にする
不動産を処分して何に使うのかを明確にしておくことで、相談先と相談内容が絞り込めます。目的があいまいなまま相談すると、専門家側も適切な提案ができません。
よくある処分の目的と確認事項
- 老人ホーム・施設への入居費用に充てる場合：入居一時金の金額、毎月の費用、入居時期の見通しを事前に施設に確認し、いくら必要かを把握する
- 在宅介護の費用に充てる場合：介護保険サービスの自己負担額、ヘルパー費用などを地域包括支援センターや担当ケアマネジャーに確認する
- 日常生活費の補填に充てる場合：年金収入・預貯金残高との差額を把握し、毎月どの程度の補填が必要かを計算する
- 子や孫への資金援助も兼ねる場合：贈与税の非課税枠（相続時精算課税制度や暦年贈与）に関係するため、税理士への確認が必要になる
「とにかく売って現金化したい」だけでなく、「いつまでにいくら必要か」を整理すると、売却のタイミングや方法（売却か、リースバックか、賃貸かなど）の選択肢を比較しやすくなります。
4. 関わる専門家の役割分担を整理する
不動産処分と生活費の相談には、複数の専門家が関わります。それぞれの担当範囲を正しく理解しておくことで、「誰に何を聞けばいいか」が明確になります。
| 専門家 | 主な担当範囲 | 担当外の業務（例） |
|---|---|---|
| 不動産会社（宅地建物取引業者） | 売却・賃貸の査定・仲介・リースバックの案内 | 税金の計算、遺産分割の調整 |
| 税理士 | 譲渡所得税・贈与税・相続税の計算と申告 | 売却手続きの代行、登記 |
| 司法書士 | 所有権移転登記、成年後見の申立書類作成補助 | 売却の仲介、税務申告 |
| 行政書士 | 遺言書の作成補助、家族信託の契約書作成補助、相続手続きに関する書類整備 | 登記申請、税務申告、不動産売買の仲介 |
| 地域包括支援センター | 介護サービスの案内、ケアマネジャーの紹介、成年後見の相談窓口 | 不動産・法律・税務の専門的判断 |
行政書士が担当できる範囲と担当外の区別
行政書士は、遺言書の原案作成や家族信託の契約書作成補助、相続に関する各種書類の整備を担当します。一方、不動産の売買そのものの仲介は宅地建物取引業の免許を持つ業者の業務であり、所有権移転登記は司法書士の業務、税務申告は税理士の業務です。一つの事務所や法人グループが複数の専門家と連携している場合は、どの業務をどの担当者が行うかを契約前に確認してください。
5. 生前対策の選択肢と不動産処分の関係
不動産処分を検討する時期に、あわせて確認しておきたい生前対策の選択肢があります。方針を先に決めておくと、処分のタイミングや方法が変わることがあります。
遺言書と不動産処分の関係
すでに遺言書を作成している場合、その内容と不動産処分が矛盾しないかを確認します。遺言書で特定の不動産を特定の相続人に残すと記載しているのに、生前にそれを売却してしまうと遺言の該当部分は効力を失います（民法第1006条の趣旨）。遺言書の内容を変更するか、売却後の金銭の扱いを新たな遺言で定め直すかを検討する必要があります。
家族信託と財産管理
家族信託とは、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分権限を移す仕組みです（信託法に基づく）。高齢者本人の判断能力が低下した後でも、受託者である家族が不動産を売却したり生活費に充てたりできるよう、あらかじめ取り決めておくことができます。ただし、信託契約の内容や対象財産の設定は専門家への確認が不可欠であり、すべての財産や状況に適しているわけではありません。
遺言書・家族信託・任意後見といった生前対策の全体像については、行政書士法人ロータスのトップページからそれぞれの専門ページをご確認ください。
6. 相談当日までに手元に用意しておく書類リスト
どの専門家に相談する場合でも、次の書類が手元にあると話が具体的に進みます。原本でなくコピーや写真でも確認の出発点になります。
- 固定資産税の課税明細書（直近年度分）
- 登記事項証明書（取得済みであれば）
- 不動産の取得時の売買契約書または建築請負契約書
- 住宅ローンの返済予定表または残高証明書（ローンがある場合）
- 既に作成している遺言書の写し（公正証書遺言の場合は正本または謄本）
- 通帳や年金通知書など、現在の収入・資産が分かるもの
- 施設入居を検討している場合は、入居費用の見積書や資料
書類が揃っていなくても相談は始められます
書類が一部ない状態でも、現時点で分かっている情報を伝えることで、専門家は「次に何を確認するか」を案内できます。「何も持っていないから相談できない」とは考えず、まず状況を話すことが出発点です。
7. よくある質問（FAQ）
Q. 不動産が共有名義になっている場合、一人で売却の相談を進められますか？
A. 相談を始めることは可能ですが、実際に売却するには共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。共有者が複数いる場合は、早い段階で全員の意向を確認し、方針を揃えておくことが重要です。共有者の一人が認知症などで判断能力が低下している場合は、成年後見の申立てが必要になることがあります。
Q. 不動産を売却したら確定申告は必要ですか？
A. 不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です（所得税法第33条）。ただし、一定の要件を満たす場合には3,000万円の特別控除（措置法第35条）などの特例が適用されることがあります。要件や計算は個別の事情によって異なるため、税理士への確認が必要です。売却損が出た場合でも、申告が有利になるケースがあります。
Q. 認知症が進んでいる親の不動産を子が売却することはできますか？
A. 親本人の判断能力が失われている場合、子が親に代わって不動産を売却するには、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があります。後見人が選任された後も、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。家族信託を事前に設定していた場合は、信託契約の内容に従って受託者が処分を進められます。いずれの場合も専門家への相談が前提となります。
Q. 相談の最初の窓口はどこにすればいいですか？
A. 生活費の確保が主な目的であれば、まず地域包括支援センターで介護・生活面の相談をしながら、必要に応じて不動産会社や行政書士、税理士へつないでもらう方法があります。遺言や家族信託など生前対策の観点から整理したい場合は、行政書士への相談から始め、登記・税務が必要になった段階で司法書士・税理士を紹介してもらう流れが一般的です。複数の専門家と連携している法人や事務所に最初に相談することで、窓口を一本化しやすくなります。
まとめ
高齢者の不動産処分と生活費の相談を円滑につなげるには、相談前の準備が鍵になります。
- 不動産の基本情報（名義・ローン・評価額）を書き出し、登記事項証明書を取得しておく
- 処分の目的と「いつまでにいくら必要か」を具体的な数字で整理する
- 不動産会社・税理士・司法書士・行政書士それぞれの役割分担を理解し、最初の相談窓口を決める
- 遺言書や家族信託の内容と矛盾がないかを事前に確認する
- 判断能力が十分なうちに動き出すことが、選択肢を広く保つための最優先事項
書類がすべて揃っていなくても、分かる範囲の情報を持って相談を始めることができます。複数の専門分野にまたがる相談については、連携体制が整っている窓口を選ぶと、手続きの全体像を見渡しながら進めることができます。
